КАК ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕКУ В РУМЫНИИ

Иностранцы заинтересованы в оформлении ипотеки в Румынии, поскольку местные банки предлагают более выгодные программы. Средняя процентная ставка по кредиту в 2023 году составляет примерно 6–8 %, в то время как в Российской Федерации она равняется 10–12 %, а в Республике Беларусь — более 14 %.

Чтобы оформить ипотеку, необязательно владеть паспортом Румынии, но следует постоянно проживать на ее территории, обладать достаточным доходом для погашения ежемесячных платежей, а также иметь готовность внести первый аванс в размере 15–35 % от стоимости недвижимости. Кредитные организации четко формируют свои требования к заемщикам, изучив которые можно получить ипотеку в кратчайшие сроки.

КТО МОЖЕТ ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ В РУМЫНИИ

Оформить ипотеку в румынском банке могут соискатели, которые соответствуют основным требованиям по: 

• Возрасту
  Возрасту К участию в ипотечных программах, как правило, допускаются заявители от 20 до 70 лет. В некоторых банках готовы рассмотреть кандидатов от 18 лет, в других требуют, чтобы заемщик был старше 25.  

• Месту жительства 
  Кандидат должен постоянно проживать в Румынии. Некоторые банки готовы рассматривать также заявки от соискателей, основное место регистрации которых расположено в одном из государств Европейского Союза. 

• Уровню дохода 
  Уровню дохода Некоторые кредитные организации предоставляют финансирование кандидатам с окладом от 300 EUR. В большинстве ипотечных программ могут принять участие только те соискатели, чей ежемесячный доход равен или выше уровня минимальной зарплаты в Румынии (около 606 EUR по данным на 2023 год). Банк также вправе затребовать доказательства того, что у заемщика имеется непрерывный трудовой опыт сроком от шести месяцев.  

• Страхованию
  Кредитные организации требуют, чтобы кандидат в обязательном порядке страховал не только приобретаемую недвижимость, но и свою жизнь. Как правило, оба полиса оформляются в пользу банка.

• Кредитной истории
  Финансовые организации готовы выдавать средства на покупку недвижимости только тем заявителям, у которых положительный рейтинг заемщика. Если у кандидата имеются непогашенные кредиты с просрочкой по платежам, скорее всего, в ипотеке ему будет отказано. 

• Гарантии погашения займа
  В большинстве банков в качестве подтверждения обязательств выплаты ипотеки используется приобретаемое имущество. Также заемщик может предложить кредитной организации недвижимость, которая уже является его собственностью.

ТРЕБОВАНИЯ БАНКОВ К НЕДВИЖИМОСТИ

Чтобы кредитные организации Румынии одобрили заявку на ипотеку, недвижимость должна соответствовать определенным требованиям по:

• Месторасположению
  Банки, как правило, не принимают в качестве гарантии жилье, которое находится в сейсмически активных зонах (1-й и 2-й уровни опасности). С перечнем недвижимости, подверженной риску землетрясений, можно ознакомиться в мэрии конкретного региона. Здания с другими уровнями сейсмической опасности допускаются для использования в качестве гарантии, если иное не предусмотрено правилами выбранной заявителем кредитной организации. 

• Уровню комфорта проживания
  Банк не одобрит ипотеку на покупку квартиры пониженной комфортности или социального жилья, в котором отсутствует кухня, ванная комната или санузел. 

• Общей площади проживания
  Минимальные размеры недвижимости измеряются в квадратных метрах и зависят от типа квартиры. Чтобы ипотеку одобрили, квартира-студия должна быть не меньше 23 м2, двухкомнатная — от 36 м2, трехкомнатная — от 48 м2, четырехкомнатная — от 60 м2. Если жилье предполагает 5 или более спален, то на каждую дополнительную комнату следует добавить 10 м2. При подсчете минимальной полезной площади проживания кредитные организации не учитывают размеры лоджии, балкона.

• Возможностям страхования 
  Как правило, банки не хотят предоставлять финансовые средства для покупки недвижимости, для которой страховщики отказываются заключать полисы или требуют добавления дополнительных франшиз, исключения конкретных рисков.

УСЛОВИЯ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕКИ
В БАНКАХ РУМЫНИИ

Финансовые учреждения Румынии тщательно проверяют заявителей на ипотеку и допускают к участию в программе тех, в чьей платежеспособности полностью уверены. Кредитные организации отдают предпочтение кандидатам с местным гражданством, ПМЖ или ВНЖ, проживающим на территории страны. Шанс получить одобрение ипотеки от банка Румынии при покупке недвижимости выше у заявителей со стабильно высоким уровнем дохода, которые трудоустроены в местной фирме или владеют собственным бизнесом на территории государства. Некоторые кредитные организации готовы предоставить более выгодные процентные ставки тем соискателям, которые уже пользуются их услугами для обслуживания своей фирмы или открыли у них зарплатный счет. 

Первоначальный капитал

Большинство банков в Румынии требуют от заявителя при оформлении ипотеки внести первоначальный платеж в размере минимум 15 % от стоимости приобретаемой недвижимости, в некоторых финансовых учреждениях сумма вхождения в программу выше — 25–35 %. Авансовый взнос рассчитывается кредитной организацией индивидуально для каждого клиента, при этом учитываются его возраст, уровень дохода, срок выплаты ипотеки, вид приобретаемой недвижимости и ее стоимость, а также наличие или отсутствие у заявителя другого имущества. 

Месячные выплаты

Размер ежемесячных платежей по ипотеке в Румынии зависит от того, на каких условиях заемщик получил кредитные средства и в каком размере. Существуют 2 основные банковские программы с разными типами годовой процентной ставки: 

• переменной — состоит из индекса IRCC (устанавливается Национальным Банком Румынии и в 2023 году составляет 5,98 %) и маржи конкретного банка, которая, как правило, составляет 0–3,5 %; 

• фиксированной — регулируется выбранной кредитной организацией и не меняется на протяжении определенного договором количества лет, после чего применяется переменная ставка. 

Практически у всех финансовых учреждений на сайтах есть кредитные калькуляторы, с помощью которых можно рассчитать точный размер ежемесячного платежа. В ячейки сервиса заявителю следует внести сумму ипотеки, авансовый платеж, срок выплаты займа и отметить выбранную кредитную программу. Чтобы самостоятельно посчитать месячную процентную ставку, необходимо применить формулу: размер долга × (годовая ставка ÷ 12). Если заявитель выплачивает ипотеку по схеме, при которой с каждым месяцем остаток долга уменьшается, это следует учитывать при расчете суммы взноса. Более точно размер ежемесячного погашения долга вычислит кредитный консультант банка при личной встрече с клиентом. Итоговая сумма выплаты по займу может быть ниже, если заявитель выполняет дополнительные требования, например получает зарплату/пенсию или другой доход на счет выбранной финансовой организации либо участвует в предложенных страховых программах. 

Страхование должника 

Каждый банк Румынии, который предлагает ипотеку для покупки жилья, требует, чтобы проситель застраховал недвижимость на весь срок действия договора. Полис оформляется в пользу финансового учреждения и становится гарантией выплаты кредита, даже если объект будет разрушен в результате непредвиденных обстоятельств или заемщик откажется от своих обязательств. Также некоторые кредитные организации предлагают дополнительные формы страхования, например, для защиты при: 

• рисках для жизни (несчастных случаях, тяжелых заболеваниях); 

• полной или частичной нетрудоспособности; 

• безработице.

Как правило, приобретение дополнительных страховок дает должнику возможность снизить проценты по кредиту на определенный период и воспользоваться финансовой компенсацией согласно условиям полиса при возникновении проблемных ситуаций. Заемщик может оформить договор непосредственно в банке или самостоятельно выбрать независимую страховую компанию.

РАСЧЕТ БЮДЖЕТА
НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ

Наиболее простой способ рассчитать бюджет на румынскую недвижимость в ипотеку — использовать онлайн-сервис на сайте конкретной кредитной организации. Прежде необходимо определиться, из каких составляющих складываются расходы на оплату и возврат займа:  

• сумма кредита — чем меньше задолженность, тем ниже проценты и переплата, а также первоначальный взнос;

• длительность срока кредитования — чем короче период возврата средств, тем выше ежемесячные платежи;

• размер первоначального взноса — составляет в среднем от 15 до 35 % от общей стоимости недвижимости;

• платежи по обязательным и дополнительным страховым полисам (следует учитывать отдельно, так как ответственность лежит на заемщике) — чем выше сумма кредита, тем больше оплата по страховке;

• переплата по процентам — рассчитать ее можно по формуле: ежемесячный платеж × количество месяцев по ипотеке – основной долг;

• оплата услуг банка и оформления документов на недвижимость — дополнительные затраты не входят в тело кредита.

ИПОТЕКА В РУМЫНИИ БЕЗ
ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА

Получить ипотеку в Румынии без первоначального взноса заявитель может в том случае, если готов предоставить в залог недвижимость, владельцем которой он уже является, или у него на личном счете в конкретном банке на депозите хранятся средства в размере требуемого вклада. Оценку имущества кандидата проводит представитель кредитной организации. Также банки могут ограничивать минимальную стоимость приобретаемого жилья в тех случаях, когда иностранец претендует на оформление ипотеки без первоначального взноса.

СПИСОК ДОКУМЕНТОВ

Для оформления ипотеки в Румынии при обращении в банк заявителю следует предоставить: 

• кредитную заявку; 

• удостоверение личности; 

• подтверждающие документы по всем видам получаемых доходов; 

• договор купли-продажи, доказывающий право собственности на недвижимость; 

• согласие на обращение в Бюро кредитных историй (выдается банком). 

Кредитная организация может затребовать другие документы, если посчитает необходимым — например, вид на жительство или разрешение на работу у россиянина-нерезидента.

КАК ВЫБРАТЬ БАНК РУМЫНИИ
ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕКИ

Прежде чем оформлять ипотеку в каком-то конкретном банке Румынии, следует сравнить предложения нескольких кредитных организаций. При составлении рейтинга финансовых учреждений стоит обратить внимание на следующие критерии отбора: 

• годовую ставку по кредиту;

• размер первоначального взноса;

• максимальную сумму кредитования;

• возможность снижения процентной ставки;

• необходимость в дополнительном страховании;

• допустимость досрочного погашения займа.

КАК ПОЛУЧИТЬ ПРЕИМУЩЕСТВА ГРАЖДАН
РУМЫНИИ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ИПОТЕКИ

Многие иностранцы хотели бы взять ипотеку в Румынии, но опасаются получить отказ, поскольку банки предпочитают работать только с местными жителями. Большинство соискателей из третьих стран не подозревают, что они могут получить румынский паспорт по репатриации в срок от 12 месяцев. К программе восстановления гражданства допускаются иностранцы, у которых есть румыны среди прямых родственников не дальше 3-го колена.

Узнать, может ли иностранец воспользоваться упрощенными условиями оформления гражданства Румынии в качестве репатрианта, можно во время консультации у миграционного специалиста. Профессионал тщательно изучит документы заявителя и подскажет актуальные для россиян и выходцев из других государств способы получить паспорт Европейского Союза в кратчайшие сроки.