ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В РУМЫНИИ

В Румынии иностранцы могут свободно инвестировать в дома и квартиры, а также коммерческие объекты, так как законодательство этой страны не ограничивает их в праве на покупку типов недвижимости. Исключение составляют только земельные участки. Чтобы иммигрант мог стать владельцем земли, между его родной страной и Румынией должно быть оформлено соответствующее соглашение. Альтернативой этой ситуации является регистрация предпринимательской деятельности и покупка права собственности на участок для ведения бизнеса.

Покупка недвижимости в Румынии не дает иностранцу автоматических преимуществ в виде получения ВНЖ или паспорта этой страны. Простая легализация в Румынии возможна при репатриации или на других основаниях.

ПРЕИМУЩЕСТВА ПОКУПКИ РУМЫНСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ

Румынской недвижимостью с каждым годом интересуется все больше иностранных инвесторов. Это связано с тем, что несмотря на членство в ЕС с 2007 года и стремительный экономический рост, цены на жилой и коммерческий фонд этой страны намного ниже других государств Европы. Процесс покупки недвижимости прост и прозрачен, а румынские банки предлагают выгодные ипотечные ставки для иностранцев. Также зарубежные инвесторы получают множество других преимуществ:

• недвижимость по ценам значительно ниже, чем в других государствах Евросоюза (стоимость однокомнатной квартиры начинается от 20 000 EUR);

• недорогая стоимость проживания в стране (на питание один человек тратит от 200 EUR) и небольшая плата за коммунальные услуги невысокая (в среднем 130 EUR/месяц);

• активное развитие туристического и гостинично-ресторанного бизнеса в стране, что дает перспективы для бизнеса;

• богатое культурное наследие, которое привлекает туристов и дает возможность сдавать недвижимость в аренду;

• благодаря экономическому росту и перспективам развития страны инвесторы могут рассчитывать на повышение стоимости недвижимости и на увеличение своих активов;

• умеренный климат Румынии делает ее привлекательным местом как для отдыха, так и для постоянного проживания. 

Покупка недвижимости в Румынии не дает права на запрос резидентства и последующего оформления гражданства. Узнать о возможных вариантах легализации в стране можно, записавшись на бесплатную консультацию со специалистом в области международной юриспруденции.

МОЖНО ЛИ КУПИТЬ КВАРТИРУ ИЛИ ДОМ В
РУМЫНИИ БЕЗ ГРАЖДАНСТВА

Процедура покупки недвижимости в Румынии для иностранцев та же, что и для граждан страны. Жители государств постсоветского пространства могут купить квартиру, дом или коммерческое помещение. Исключение составляют только земельные участки. Если иностранный инвестор приобретает дом или шале, то он становится владельцем только самого помещения, а не земельного участка. Также иностранец может приобрести землю в Румынии, зарегистрировав ООО (общество с ограниченной ответственностью) и сделать этот участок румынской корпоративной собственностью.

Недвижимость любого типа без каких-либо ограничений можно также приобрести на имя супруга/-ги, если он/она является владельцем румынского паспорта. Таким образом, актив будет юридически принадлежать обоим партнерам, так как он был приобретен во время брака, если только пара не выбрала супружеский режим раздела имущества.

Недвижимость в Румынии иностранец может сдавать в аренду, оформлять на нее дарственную и передавать в наследство. Также дом или квартиру в этой стране можно купить или продать дистанционно, составив доверенность на румынского риелтора или на юриста. Иностранец также может зарегистрировать квартиру или дом как место жительства в стране при условии легализации в Румынии на одном из допустимых оснований.

ПОРЯДОК ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ
ИНОСТРАНЦАМИ

1. Поиск недвижимости
   Иностранный покупатель должен определить свой бюджет и предпочтения по типу помещения (квартира, дом, коммерческое помещение) и ознакомиться с различными регионами Румынии, чтобы подобрать наиболее подходящее место для будущего жилья. Для этого можно использовать румынские сайты агентств недвижимости (imobiliare.ro, storia.ro, publi24.ro).

2. Составление договора с агентством недвижимости.
   Для помощи в поиске жилья и проведении сделки иностранцу рекомендуется нанять агента по недвижимости, знакомого с местными законами и процедурами. Если покупка происходит дистанционно, то на риелтора подписывается доверенность.

3. Проверка объекта перед покупкой.
   Инвестор имеет право обратиться к юристам и проверить законность продажи дома, отсутствия долгов и залогов, а также провести техническую инспекцию помещения с помощью специалистов.

4. Получение номера национального страхования.
   Иностранец должен обратиться в местную налоговую инспекцию (ANAF — Administrația Națională a Finanțelor Publice) для получения номера национального страхования (NIF — Număr de Identificare Fiscală), предоставив копию паспорта и удостоверения личности, а также заполнив форму 30 для получения NIF. Номер необходим для уплаты налога за куплю-продажу. Процедура может занять до 21 дня, провести ее можно через доверенное лицо заранее перед приездом в Румынию для выбора жилья.

5. Подписание предварительного договора.
   После выбора жилья иностранец подписывает предварительное соглашение с продавцом, уточнив условия сделки, сроки и сумму задатка (обычно 10 % от стоимости недвижимости).

6. Сбор пакета документов.
   От покупателя требуется только удостоверение личности и наличие средств для покупки. Продавец предоставляет паспорт, право собственности на недвижимость, технические паспорта и сертификаты о соответствии объекта, выписку об отсутствии обременений на недвижимость, документы об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам, налогам и обременений на недвижимость, а также подтверждение унаследования объекта (если актуально), право использования земли, когда объект включает земельный участок.

7. Подписание договора купли-продажи.
   Иностранный покупатель или его представитель встречается с продавцом и нотариусом для подписания окончательного договора купли-продажи, удостоверения подписи и оплаты оставшейся суммы через банковский перевод. Рассчитываться наличными средствами запрещено.

8. Регистрация объекта на нового владельца.
   После завершения сделки у нотариуса покупатель в роли нового владельца должен обязательно зарегистрировать купленную недвижимость в Агентстве государственных услуг (кадастре), которое занимается учетом недвижимого имущества в соответствующем районе.

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В РУМЫНИИ

Перед покупкой недвижимости, иностранцу необходимо определиться, для каких целей она будет использоваться: капиталовложение, бизнес, поездки на отдых, постоянное проживание с семьей. Также следует учитывать свой ритм жизни и обратить внимание на наличие необходимой инфраструктуры. Стоимость жилья в разных регионах и городах Румынии может значительно различаться:

• Бухарест
  Город является столицей Румынии, предлагает множество возможностей для приобретения недвижимости, привлекает инвесторов и работников из-за своего богатого культурного наследия и экономических возможностей. Цены на жилье здесь обычно выше, чем в других регионах, и варьируются от престижных квартир в центре до более доступных вариантов на окраинах города. Средняя цена квадратного метра жилья составляет около 1800–2000 EUR.

• Клуж-Напока
  Красивый город в регионе Трансильвания становится все более популярным среди молодежи и стартапов. Город называют «кремниевой долиной» Европы. Клуж-Напока славится своим уникальным архитектурным стилем и разнообразием культурных мероприятий. Цены на жилье выше среднего уровня, но это компенсируется высоким качеством жизни и возможностями для бизнеса. Цены на жилье — от 1300 до 1600 EUR.

• Тимишоара
  Западный регион Румынии привлекателен для инвестирования и проживания. Крупный город предлагает разнообразные варианты недвижимости по доступным ценам. Здесь можно найти современные апартаменты и уютные недорогие дома для семейной жизни. Средняя цена квадратного метра жилья — около 1200–1400 евро.

• Констанца
  Город на берегу моря подойдет для покупателей, ищущих курортное жилье и для инвесторов, заинтересованных в бизнесе в сфере туризма и отдыха. Это идеальное место для тех, кто мечтает об уютном доме или апартаментах у моря. Средняя цена квадратного метра жилья — от 1100 до 1300 евро.

• Сельская местность
  Такие районы Румынии предоставляют возможность приобрести жилье по более низким ценам, что может быть интересно тем, кто ищет спокойную обстановку и рассматривает экологически чистые регионы страны. Жилой фонд составляют как традиционные старинные дома, так и новые дома с современным дизайном. Это отличный выбор для пенсионеров и семей с маленькими детьми. Некоторые небольшие постройки можно приобрести по цене от 30 000 EUR.

Расходы на содержание

При покупке недвижимости иностранцу необходимо учесть дополнительные расходы во время уплаты всех обязательных сборов и оформления различных документов. К ним относятся следующие налоговые сборы:

• при приобретении новой недвижимости, возведенной не более 3 лет назад — 3 % от стоимости объекта, если она составляет менее 40 000 EUR и 6 000 EUR + 2 % от суммы если стоимость превышает 40 000 EUR.

• при получении прав на недвижимость, которой больше 3 лет, покупатель должен уплатить 2 % от стоимости недвижимости, если она составляет менее 40 000 EUR и 4 000 EUR + 1 % от суммы если стоимость превышает 40 000 EUR.

Также следует учесть сбор, который определяется нотариусом и составляет 3–5 % от суммы сделки. Кроме того, в Румынии есть налог на недвижимость, который называется taxa pe clădiri și terenuri. Этот налог взимается с владельцев домов, квартир, земельных участков и других объектов недвижимости. Размер налога зависит от кадастровой стоимости помещения, а также от его местоположения.

Ипотека для нерезидентов

Румынские банки неохотно кредитуют иностранцев, которые не имеют постоянного вида на жительство в стране. Это объясняется тем, что при невыплате кредита финансовому учреждению будет проблематично взыскать плату с заемщика, который находится за границей. Тем не менее в случае ипотеки на дом или квартиру в Румынии у зарубежных инвесторов есть возможность получить кредит в таких банках, как Banca Transilvania, GarantiBank. Лояльность к заемщикам, которые берут кредит на покупку недвижимости, объясняется тем, что в случае невыплаты, банк может взыскать плату, наложив арест на жилье. Для оформления ипотеки иностранцу необходимо предоставить следующие документы:

• запрос на оформление кредита на жилье;

• выписка о наличии постоянного источника дохода;

• документ из налоговой за последние 12 месяцев; 

• копия паспорта.

Средняя ипотечная ставка в Румынии составляет 4,41 % годовых. Стоит учесть, что кредитование выдается не более чем на 70 % от общей стоимости жилья. Иностранцу можно взять кредит на длительный срок, максимально — 35 лет.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ИНОСТРАНЦА
ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

При покупке дома, квартиры или другого помещения иностранец может зарегистрировать его как адрес проживания в случае, если он оформит вид на жительство на одном из разрешенных оснований. Также инвестор имеет право сдавать жилье в аренду, вести коммерческую деятельность (при учете открытия фирмы на территории страны), дарить, продавать и оставлять в наследство частную собственность.

Зарубежный инвестор обязан регулярно оплачивать коммунальные платежи за объект, владельцем которого он является, а также ежегодный налог на недвижимость.

МОЖНО ЛИ ПОЛУЧИТЬ ВНЖ ЧЕРЕЗ
ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ

Согласно законодательству Румынии, иностранец не может получить ВНЖ при покупке недвижимости. У зарубежных инвесторов есть возможность приобрести коммерческую недвижимость (например, помещение магазина, кафе, прочее), открыть бизнес и получить ВНЖ, ПМЖ, а впоследствии — паспорт страны путем длительной натурализации (от 5 до 8 лет в зависимости от основания).

У жителей стран постсоветского пространства есть возможность оформить румынский паспорт путем репатриации (восстановление гражданства на основании наличия румынских корней). Программа доступна по причине того, что в начале ХХ века в состав Румынии входила часть украинских земель, которые в последствие стали частью Советского Союза. Доказать наличие предков в этой стране для россиян, украинцев и белорусов не представляет большого труда, а оформление паспорта этой страны занимает в среднем от 12 месяцев. Подробности можно узнать у миграционных специалистов.